Tanec kolem nedobrovolnych dražeb

Po více než osmi letech čekání a teoretických diskusích v odborné právnické a bankovní veřejnosti byl přijat Zákon o veřejných dražbách, jehož hlavním posláním je zjednodušení a zrychlení vymáhatelnosti práva na straně zástavních věřitelů, tj. takových věřitelů jejichž právo je zajištěno v našem případě zástavním právem k určité nemovitosti. Zákon o veřejných dražbách vrátil zástavnímu právu funkci, která byla i po roce 1989 dlouhodobě zdeformovaná. Právní úprava zákona o veřejných dražbách totiž vychází z tradičního pojetí práva zástavního věřitele, které mu umožňuje nechat vydražit nemovitost bez souhlasu dlužníka, jestliže tento neplní řádně své povinnosti, tj. jestliže neplní např. řádně sjednané splátky úvěru. Věřitel u nás totiž dosud takovou možnost neměl na rozdíl od úpravy která u nás platila z minulého století a byla převzata do právního řádu recepční normou po roce 1918. Obecně se předpokládalo, že lavina nedobrovolných dražeb bude spuštěna koncem srpna tohoto roku po nezbytných přípravách na straně věřitelů, tj. bank.

Aby věci v Čechách nefungovaly příliš jednoduše, bylo zapotřebí již schválený Zákon o veřejných dražbách zneutralizovat a pojetí nedobrovolných dražeb zkomplikovat. Vhodným nástrojem lobystů, jak se později ukázalo, se stala projednávaná poslanecká předloha Zákona o exekutorech, která byla později schválena parlamentem koncem května tohoto roku. Samotný zákon má mnoho kladu. Bezesporu jím je přenesení úkonů soudů na soukromé exekutory. Pokud však jde o možnosti realizovat rychle a efektivně zástavní právo, situace se jenom zhoršila. Uvedená norma totiž zrušila nenápadným paragrafem v závěrečných ustanoveních zákona klíčovou část zákona o veřejných dražbách, umožňující provádět právě nedobrovolné dražby. Bude-li zákon o exekutorech schválen v této podobě i senátem, nebude možné vydražit zástavy zajišťující delikventní úvěry za posledních osm let. Zákon o exekutorech upravuje realizaci zástavního práva pouze na ty smlouvy na které se vztahuje pravomocný rozsudek s možností výkonu rozhodnutí. Tedy zákon o veřejných dražbách je zrušen a veškeré nově uzavírané smlouvy jsou i nadále nevymahatelné, protože zákon o exekutorech předpokládá strnulé soudní řízení pro realizaci zástavního práva.

Historicky se vyvinuly dva směry realizace zástavního práva k nemovitosti pro případ neplacení dlužníkem. První možnost spočívala v převodu vlastnického práva na věřitele bez ohledu na poměr dluhu a hodnotu zástavy (zástava propadná ). Druhá možnost spočívala v možnosti prodat zastavenou nemovitost ve veřejné dražbě po předchozím písemném upozornění věřitelem, jestliže dlužník neplnil své závazky. (zástava prodejná). Takové pojetí zástavního práva znal i rakouský Všeobecný občanský zákoník (ABGB) z roku 1811 přejatý recepční normou do čs. právního řádu v roce 1918. V roce 1951 byl přijat tzv. stalinský občanský zákoník, který zdeformoval institut zástavního práva. Zákon odepřel věřiteli možnost prodat nemovitost ve veřejné dražbě či jinak uplatnit zástavní právo. Novela z roku 1951 totiž zástavnímu věřiteli přiznávala pouze právo na uplatnění svých nároků u soudu, tedy soudit se několik let o zaplacení pohledávky. Takové pojetí zástavního práva mělo původ v budovatelském nadšení tehdy mladých a „pokrokových“ právníků. Hospodářský zákoník z roku 1964 zajištění pohledávky zástavním právem naproti tomu vůbec neznal. Bylo by totiž proti zájmům socialistických výrobních vztahů, aby se realizovaly zástavy navzájem mezi podniky v socialistickém společenském vlastnictví. Socialistický občanský zákoník z roku 1964 zrušil institut zástavního práva ( beztak již socialistickou ekonomickou ideologií právně okleštěný) jakožto buržoazní přežitek a nahradil jej ještě strašnějším socialistickým institutem tzv. omezením převodu nemovitostí. V této podobě platil institut „omezení převodu nemovitostí“ v zákoně až do 31.12.1991.

1.1.1992 začal platit zcela nově Obchodní zákoník a také novelizovaný Občanský zákoník. Tímto datem byly současně položeny základy k problémům, které byly-nebyly vyřešeny do dnešního dne. Především byl u nás datem 1.1.1992 zaveden duální režim zástavních práv, podle toho jestli je zástavní smlouva uzavřena podle Občanského zákoníku, anebo podle toho je-li smlouva uzavřena podle Obchodního zákoníku.

V prvém případě, měl věřitel smůlu, neboť zákonodárce hledal myšlenkovou inspiraci v pojetí zástavního práva z období socialistického občanského zákoníku z roku 1951, tedy zákon vůbec nepředpokládal možnost prodat nemovitost ve veřejné dražbě, nebude-li dlužník řádně plnit své závazky vůči věřiteli. Ve druhém případě obchodní zákoník připouští od samého počátku možnost prodat zastavenou nemovitost ve veřejné dražbě nebo jiným vhodným způsobem. Později se však ukázalo, že ani text obchodního zákoníku nezaručuje práva věřitelům, neboť Katastrální úřady prosadily nezákonnou praxi spočívající v tom, že odmítaly převádět vlastnické právo bez souhlasu dlužníka. Tím došlo k vytvoření zcela nové praxe Katastrálních úřadů, která mohla být zlomena právě jednoznačným zákonem o veřejných dražbách. O této problematice bylo za posledních šest let napsáno nesčetné množství odborných článků, diplomových prací a disertací. Všichni se shodovali na tom, že je třeba přijmout zákon o veřejných dražbách umožňující dražbu zástavního práva k nemovitosti mimo výkon soudního rozhodnutí. Současně bylo zdůrazňováno, že v obchodních vztazích bude rozhodující rychlost jakou bude případná realizace probíhat. Výslovně bylo upozorňováno, že pro dražby zástavních práv v obchodních vztazích není procedura použitím soudního výkonu rozhodnutí příliš vhodná. Proto se několik let očekával zákon umožňující rychlý prodej nemovitosti cestou veřejné dražby mimo soudní výkon rozhodnutí. Praxe Katastrálních úřadů se totiž později vyvinula takovým způsobem, že ani smlouvy uzavřené podle obchodního zákoníku z počátku 90. let nezaručují realizaci zástavního práva bez několikaletého soudního sporu.

Důvodová zpráva předkladatelů zákona o Exekutorech vychvaluje jeho důležitost v procesu tzv. posilování vymáhatelnosti práva v rámci přibližování právu EU. Nepochybně zákon přináší v mnoha aspektech zlepšení. V otázce vymáhatelnosti práv zástavních věřitelů naopak jejich postavení prudce zhoršil. Zákon o exekutorech, pokud jde o realizaci zástavních práv k nemovitému majetku totiž čerpá teoreticky z období 50. let.! Na celém zákoně je však nejhorší to, že podle tohoto zákona není možno realizovat úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitostem za posledních osm let.! Podmínkou dražby je totiž existence pravomocného soudního rozhodnutí nebo notářského zápisu s doložkou vykonatelnosti. Podle odborníku je na vydražení v celém bankovním sektoru zralých pohledávek zajištěných zástavním právem k nemovitostem asi za 100 miliard korun českých. Zásluhou předkladatelů a poslanců se budou muset tvořit k těmto pochybným pohledávkám i nadále opravné položky a rezervy a to podle toho jak zastavené nemovitosti chátrají a snižuje se kvalita zajištění úvěrů.

Velmi často se vyskytoval nepřesný názor, že je zákon o veřejných dražbách v celém rozsahu protiústavní. Tradiční právní teorie však hovoří o zástavním právu jako o absolutním právu, které svými účinky působí proti všem, když zajišťuje vztah mezi věřitelem a dlužníkem. Věřiteli současně přísluší výlučné oprávnění zástavní právo realizovat, dojde-li pohledávka zralosti ( splatnosti). Z tohoto důvodu má věřitel právo po splatnosti podat návrh na dražbu zástavního práva bez souhlasu dlužníka. Dalším argument odpůrců zákona o veřejných dražbách byl prvek retroaktivity. Jak již bylo uvedeno, zákon prolamoval nezákonnou praxi Katastrálních úřadů požadujících souhlas dlužníka s prodejem zastavené nemovitosti, i tehdy když byla smlouva uzavřena v režimu obchodního zákoníku. O retroaktivitě nemůže být proto řeč. U smluv uzavřených podle občanského zákoníku mohou problémy s retroaktivitou skutečně nastat. těžiště pochybných pohledávek za uplynulých osm let se týká především zástav uzavřených podle obchodního zákoníku. Z tohoto důvodu měl Zákon o veřejných dražbách v zájmu právní čistoty skutečně rozlišovat zda se jedná o dražbu zástavního práva v režimu obchodního zákoníku či nikoliv.

Přeneseme-li se nad skutečnost, že zákon o exekutorech znemožnil vydražení pochybných úvěrů v řádu desítek až stovek miliard, před věřitelem leží další nástraha. Zákon o exekutorech zásadně neuznává tzv. uhrazovací funkci zástavního práva k nemovitosti a pro získání dražebního ( exekučního titulu) nařizuje soudní řízení. Tím se zákon o exekutorech opírá o přetrvávající deformované pojetí zástavního práva. Exekuční řád z roku 1896 později několikrát novelizovaný skutečně vyžadoval pro výkon dražby zástavního práva k nemovitosti exekuční titul. Ten byl ovšem vydán soudem ihned v podobě rozhodnutí o povolení dražby po předložení listin dokládajících, že je dlužník v prodlení. Obsahem usnesení bylo konstatování, že je dlužník povinen snášet dražbu nemovitosti. Zákon o exekutorech vyžaduje soudní řízení nikoli z titulu oprávnění ze zástavního práva, ale aby se získalo vykonatelné soudní rozhodnutí na základě uplatnění práva z pohledávky. Teprve po pravomocném soudním řízení o určení pohledávky získá věřitel tzv. exekuční titul. Nepochopením rozdílu mezi oprávněním ze zástavního práva a právem na vymáhání pohledávky pokračuje i náš „moderní a proevropský právní řád „ v přebírání zkušeností z 50. let.! Tímto přístupem pokračuje schválený Zákon o exekutorech v deformaci zástavního práva, která u nás s přestávkami, kdy zmizelo z našeho právního řádu trvá již od roku 1951. Důvod proč soud vydal podle Exekučního řádu z roku 1896 exekuční titul ihned, spočívá v tom, že zápisy do příslušných knih se řídily tak jako u nás od roku 1993 principem intabulačním, tedy zástavní právo vznikne teprve zápisem do příslušných knih a principem legality, což znamená, že veškeré smlouvy jsou před zápisem do knih přezkoumány katastrálním úřadem. Zákon o veřejných dražbách podle španělské předlohy zasadil právní normu do určitého prostředí, které je neopakovatelné. Soudní řízení u nás trvá několik let a v bankách je nashromážděno až 30% pochybných pohledávek. Z tohoto důvodu Zákon o veřejných dražbách vrátil zástavnímu právu účinky ve své ryzí podobě. Pro uplatnění oprávnění ze zástavního práva za posledních osm let vypustil zbytečný mezičlánek v podobě soudního povolení dražby tak jak ho znal Exekuční řád z roku 1896 a celou proceduru dražby neuvěřitelně zrychlil. současně Zákon o veřejných dražbách obsahoval celou řadu pojistek proti neoprávněné dražbě atd. Veškerou kompetenci ve věcech dražeb svěřil soukromým osobám dražebníkům, jejichž činnost by byla kontrolována státem. Naproti tomu pro nově uzavřené smlouvy se vyžaduje exekuční titul podobně jako u poslanecké předlohy zákona o exekutorech. Zde je opět na místě důrazné setrvání na uplatnění oprávnění ze zástavního práva, tedy k případnému Rozhodčímu soudu by měl věřitel podat přímo návrh na povolení nedobrovolné dražby a Rozhodčí soud by měl vydat vykonatelný nález jehož obsahem je povinnost dlužníka tuto nedobrovolnou dražbu snášet. Stejným postupem by měly pracovat i obecné soudy.

Otázkou zůstává zda bude existovat vůle tuto problematiku soudcům vysvětlit a vrátit soudům praxi a původní chápání zástavního práva než bylo zdeformováno v 50.letech. Vzhledem k tomu, že bývalý dlouholetý předseda NS a dnešní ministr spravedlnosti ve svém článku dne 21.6.2000 v prestižních Hospodářských Novinách obhajoval poslanecký návrh Cyrila Svobody nelze očekávat vstřícný přístup. Ani novela Občanského soudního řádu nepočítá s „ nalinkováním postupu“ při realizaci zástavního práva tak, aby se praxe přiblížila tradičnímu chápání zástavního práva. Spíše můžeme předpokládat další zmatení pojmů pomocí „ zástavní žaloby“ , která je uvedena v zákoně o exekutorech. Její vágní pojetí opět navozuje nutnost zahájení řízení o zaplacení pohledávky. Pro pořádek doplňuji, že praxe před r. 1948 znala pojem „ zástavní žaloba“, nepřicházela v šak v úvahu u zástavních práv k nemovitostem. O tom, že předkladatelé návrhu Zákona o exekutorech vycházeli z poznatku výuky práva v 50.letech svědčí i nesystematické členění Zákona o exekutorech. Správně by měly být definovány exekuční tituly pro „ obyčejné pohledávky“ a pro exekuci ( nucenou dražbu) zástavního práva k nemovitosti by mělo výt uvedeno, že věřitel je oprávněn podat přímo návrh na povolení nucené dražby. Současně by měla existovat tak jako za Rakousko-Uherska a dosud v Německu dvojí možnost exekuce ( nucené dražby) nemovitosti zatížené zástavním právem a to prodejem či nucenou správou, spočívající v tom, že nucený správce např. odkloní platby dlužníka ze sponzoringu fotbalového klubu směrem na platby bance. Tento postup se uplatňoval a uplatňuje tam, kde chybí na úmor jistiny úvěru poslední splátky, či pokud je výrazný nepoměr mezi hodnotou nemovitosti a výší dluhu a je předpoklad, že výnosy z nemovitosti budou postačovat ke splacení úvěru. Pokud by předkladatelé Zákona o exekutorech problematice rozuměli, pak by nemohli poukazovat na nemravnost nucené dražby tehdy, chybí-li bance několik posledních splátek. O této možnosti realizace zástavního práva na nemovitosti nepochybně nejspíše ani nevěděli.

Poslanecké řešení upravené v Zákoně o exekutorech předpokládá možnost exekuce (dražby) nemovitosti pouze na základě pravomocného soudního rozhodnutí, nebo vykonatelného notářského zápisu. V praxi to znamená absolvovat několika měsíční až leté soudní řízení o přiznání práva pohledávky Během této lhůty budou banky tvořit k delikventnímu úvěru opravné položky a rezervy, dlužníkovi budou nabíhat stále úroky. V tomto případě je spíše pravděpodobné, že zástavní dlužník nakonec skončí spíše v konkurzu. Tam, ale klesne nemovitost prudce na ceně, než jaký by byl výtěžek z nedobrovolné dražby. Principem nedobrovolné dražby je totiž minimalizace ztrát z prodeje jak na straně věřitele tak i na straně dlužníka. Myšlenkový přístup k Zákonu o veřejných dražbách a k Zákonu o exekutorech je učebnicovým příkladem vysvětlujícím jaký ohromný vliv mají na hospodářství fungující instituce., které v konečném důsledku snižují výši tzv. transakčních nákladů, protože takové instituce zaručují rychlý výkon práva a dostatečné garance účastníkům trhu.Takovou institucí pro realizaci zástavních práv není ovšem soustava exekutorů v dnešní podobě a vnímaní zástavního práva tak, že nás vrací zpět do 50. let.

O nepochopení problému svědčí i fakt, že výše odměny exekutora při nucené exekuci nemovitosti bude záviset na tom jak dlouho bude exekutor exekuci zdržovat, neboli jak dlouho bude trvat. Důvod zrušení systému nedobrovolných dražeb v Zákoně o veřejných dražbách, jakožto v současné době nejlevnějšího a nejrychlejšího řešení leží nejen v obavách, že by mohly tyto dražby skutečně fungovat ale v jakémsi podprahovém chápání zástavního práva z počátku 50.let, kdy byly do našeho právního řádu bezhlavě přejímány tzv. sovětské zkušenosti. Mnohem rozumnější by bylo, kdyby měl věřitel možnost volby, zda bude realizovat zástavní právo podle Zákona o veřejných dražbách či strnulým postupem podle Zákona o exekutorech. Rozhodující je však sjednocení praxe a nedeformované chápání zástavního práva tak, aby bylo možno u nově uzavřených smluv přímo žádat o povolení dražby příslušný soud nebo Rozhodce.Ti by měli povolit dražbu okamžitě po prozkoumání listin. Je šokující, že v této podobě protitransformační Exekuční řád, který ovlivní významným způsobem tvář ekonomiky na příští léta, byl dokonce navržen a schválen zásluhou poslanců čtyřkoalice.

Igor Volný,

e-mail: igovolny@seznam.cz

autor je právník 25.6.2000

Počátkem července tohoto roku Senát vrátil poslaneckou předlohu Zákona o exekutorech zpět do poslanecké sněmovny a navrhl vypustit paragraf, který zrušil tzv. nedobrovolné dražby v Zákoně o veřejných dražbách. Na příkladu sporu o chápání zástavního práva vidíme, že ani tzv. „proevropské novely“ nutně neznamenají odstraňování komunistických právnických nánosů z 50.let.